La tercera vía de la vivienda en Costa Rica

Durante años hemos debatido sobre los grandes desafíos urbanos del país, en estas páginas

hemos abordado y traído propuestas sobre, movilidad, planificación territorial y la urgencia de

transformar nuestras ciudades en entornos más humanos, sostenibles y competitivos. Sin

embargo, existe un hilo conductor que conecta todos estos debates y que hoy tenemos la

oportunidad de abordar con una profundidad inédita: la vivienda.

El déficit habitacional no es un problema exclusivo de nuestras fronteras; es uno de los mayores

retos del desarrollo urbano global. Desde Europa hasta América Latina, las ciudades enfrentan la

misma paradoja: cada vez más personas trabajan en los centros urbanos, pero cada vez menos

pueden permitirse vivir en ellos.

Costa Rica es no es la excepción. Según el Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos

(CFIA), el país arrastra un déficit cuantitativo de 145,000 viviendas. No obstante, la verdadera

crisis es cualitativa: investigaciones de la Universidad de Costa Rica señalan que más de 750,000

hogares presentan deficiencias asociadas al deterioro, el hacinamiento o condiciones

inadecuadas.

El dato más revelador, sin embargo, es la distorsión del mercado: el 90% de la oferta

inmobiliaria se dirige a un segmento que representa apenas el 30% de los hogares del país.

En términos sencillos, la mayoría de las familias costarricenses no encuentran opciones

compatibles con su realidad económica. Mientras la demanda real ronda las 30,000 unidades

anuales, el país construye entre 23,000 y 24,000 según datos del INEC. Para cerrar esta brecha,

tendríamos que construir al menos 35,000 viviendas por año durante las próximas dos décadas.

Pero la pregunta clave no es solo cuántas viviendas construir.

La pregunta es dónde, cómo y para quién construimos nuestras ciudades.

Durante décadas, el crecimiento urbano del país se ha expandido hacia la periferia. Miles de

familias se ven obligadas a vivir cada vez más lejos de los centros de empleo, estudio y servicios.

Esta dinámica alimenta el crecimiento urbano disperso, aumenta los tiempos de traslado y

profundiza la segregación territorial.

En otras palabras: el problema de la vivienda también es el problema de la movilidad.

Costa Rica ha desarrollado herramientas valiosas para atender parte de esta realidad. El Bono

Familiar de Vivienda ha permitido que miles de familias accedan a una casa propia. Sin embargo,

el sistema tiene una brecha estructural: funciona bien para los hogares de menores ingresos y

para quienes pueden acceder al mercado inmobiliario tradicional, pero deja fuera a una amplia

clase media que no califica para subsidios ni puede endeudarse para comprar. A esto se suma

que, históricamente, los recursos destinados a bonos nunca han sido suficientes para atender la

magnitud del problema.

Ahí es donde surge una oportunidad poco explorada.

Durante la pandemia, en el marco de las mesas de reactivación económica, participamos en una

discusión que generó una propuesta que merece mayor atención: desarrollar vivienda vertical y

urbana en alquiler asequible mediante asociaciones público-privadas (APP).

La idea es sencilla, pero poderosa.

El Estado posee terrenos urbanos estratégicos —muchos bien ubicados y con infraestructura

instalada— que hoy permanecen subutilizados y que incluso generan costos para las

instituciones. Bajo un modelo de APP, el sector público podría aportar el suelo y definir criterios

de asequibilidad, mientras que el sector privado financia, construye y administra proyectos de

vivienda en alquiler durante un período determinado.

Esto permitiría ampliar la oferta de vivienda en zonas bien conectadas, reducir los costos

asociados al suelo y atraer inversión privada hacia proyectos con retornos estables de largo plazo.

Incluso podría abrir nuevas oportunidades de financiamiento a través del mercado de valores,

canalizando recursos de inversionistas institucionales como los fondos de pensiones.

Además, este modelo podría abrir la puerta a que el Estado o los gobiernos locales desarrollen

gradualmente un stock de vivienda en alquiler, que permita asignar unidades de acuerdo con las

realidades socioeconómicas de los hogares. Contar con este tipo de herramientas ayudaría a

evitar que la plusvalía urbana termine expulsando nuevamente a las familias de menores ingresos

hacia la periferia, reproduciendo los ciclos de segregación que hoy afectan a muchas ciudades.

Este tipo de políticas han sido exitosas en ciudades cómo Viena o Singapur.

Pero los beneficios van más allá de la vivienda.

Este tipo de proyectos puede ayudar a revitalizar zonas urbanas subutilizadas, fortalecer el

transporte público y frenar la expansión desordenada de las ciudades. También abre la

posibilidad de impulsar nuevos estándares de diseño urbano, incorporando espacios públicos de

calidad, infraestructura verde y soluciones que aumenten la resiliencia de nuestras ciudades

frente al cambio climático.

Este punto no es menor. Estudios recientes señalan que una parte importante del parque

habitacional del país presenta condiciones de vulnerabilidad frente a inundaciones,

deslizamientos o eventos climáticos extremos. Pensar la vivienda del futuro implica también

diseñarla con criterios de adaptación climática, mejor gestión del agua, mayor arborización

urbana y espacios que contribuyan al bienestar de las comunidades.

¿Por qué entonces no hemos avanzado más en esta dirección?

Parte de la respuesta está en las inercias institucionales. Durante décadas, la política pública se

enfocó casi exclusivamente en la promoción de la propiedad. Al mismo tiempo, la gestión del

suelo público se encuentra fragmentada entre múltiples instituciones, y el país aún carece de

instrumentos financieros que faciliten el desarrollo de vivienda en alquiler a escala.

Sin embargo, el contexto actual abre una ventana de oportunidad.

Costa Rica cuenta con marcos regulatorios que permiten explorar esquemas de asociaciones

público-privadas, con un sistema financiero sofisticado y con un sector privado dispuesto a

innovar en nuevos modelos de desarrollo urbano.

Por ello, es urgente reactivar este tipo de mesas de trabajo donde converjan todas las trincheras.

Ponemos al servicio el con el conocimiento acumulado del equipo que participó en este primer

modelo, cuyos integrantes fueron Portafolio Inmobiliario desde la empresa privada; Capital &

Advice en el modelaje financiero; los fondos inmobiliarios del BCR y el Banco Nacional;

además del INVU, el MIVAH, el BANHVI, la Asociación Bancaria Costarricense y aliados

legales como el bufete Zurcher, Odio y Raven.

Este tipo de coaliciones son las opciones factibles para completar el Inventario Nacional de

Suelo Público Subutilizado, proponer los vehículos financieros específicos que den seguridad

a los inversionistas y empujar las reformas normativas necesarias.

Si Costa Rica logra alinear suelo público, inversión privada y una visión de largo plazo, no solo

podrá cerrar su brecha habitacional. Podrá también evitar que la ciudad vuelva a expulsar a

quienes más la necesitan y, con ello, empezar a construir entornos más inclusivos, resilientes y

sostenibles.

Lo tenemos todo para hacerlo. Demos el paso.